Como lemos a região e o imóvel.

A nota da região

A nota vai de 0 a 100 e compara as regiões (zonas e bairros) de uma mesma cidade. Ela combina quatro sinais:

• Cada sinal vira uma nota de 0 a 100 entre as regiões da cidade (do menor ao maior valor).
• Sinal sem dado é reponderado entre os demais; nunca vira zero.
• A nota só existe com pelo menos 3 regiões com anúncios na cidade. Sem isso, mostramos os números brutos.
• A classe (1 a 5, de “Muito baixa” a “Muito alta”) divide as regiões da cidade em cinco faixas pela posição na nota.
• Notas de cidades diferentes não são comparáveis. A nota é um índice de sinais, não uma previsão de retorno.

Preço por m² e comparáveis

O R$/m² mostrado é a mediana de unidades construídas com valor válido, entre R$ 1.500 e R$ 40.000 por m². Terrenos e valores fora da faixa não entram. O número de anúncios acompanha cada mediana: é uma amostra coletada, não um índice de mercado.

No painel Analisar, os comparáveis de um imóvel são da mesma cidade e da mesma tipologia, com quartos de mais ou menos 1 e área de mais ou menos 30%; a mesma região vem primeiro. Com menos de 3 comparáveis válidos, a posição não é calculada. “29% abaixo” descreve a posição na amostra, não é avaliação de preço.

Fontes e escala

Cada número no site leva à fonte. Quando o período não é publicado pela fonte, escrevemos “sem dados”; não usamos a data da nossa coleta no lugar.

Praias e temporada

O modo Praias e temporada divide a orla em trechos, de norte a sul, entre ruas transversais mapeadas. A ordem é a da orla: não é um ranking e nenhum critério reordena os trechos.

• Acesso à praia: o destino é um acesso público aceito numa revisão (via a pé que chega à linha d'água no OpenStreetMap, sem área privada, resort ou condomínio no caminho). É o acesso, não a areia.
• Reta e rota são medidas diferentes. A reta é a distância em linha reta entre o imóvel e o acesso. A rota é o caminho a pé estimado por um roteador offline sobre dados do OpenStreetMap, com as mesmas coordenadas. Sem caminho, mostramos “Indisponível”, nunca 0 m; sem localização exata do imóvel, “Não calculada”.
• Entorno: pontos mapeados no OpenStreetMap a até 350 m da linha d'água (salva-vidas, quiosques, banheiros públicos, estacionamentos e pontos de ônibus). Ausência no mapa não prova ausência no local.
• Prédio e temporada: comodidade de prédio em construção é sempre “prevista”, nunca pronta. Regras de temporada ficam “pendentes” até existir o documento do condomínio.
• Calendário e diárias: só entram com fonte de licença clara. Diárias são anúncios consultados à mão, só viram média, mediana e faixa com 10 ou mais acomodações distintas, e não são ocupação, receita nem preço pago.
• Faixa de atenção Cemit: aparece só onde a geometria da fonte (Cemit/SEMAS-PE) cruza o trecho, com fonte, link e data da consulta. Não é certificado de segurança em nenhum trecho.
• Contamos apenas quantas vezes cada aba é aberta por dia, sem cookie, sem identificador e sem terceiros. Mapa e dados: © OpenStreetMap contributors (ODbL).

Limites

• Ainda não estimamos renda de aluguel ou ocupação.
• Não prometemos retorno nem valorização.
• Localização aproximada (pela rua ou pelo bairro) aparece como ponto de atenção.
• Condomínio, IPTU e estágio aparecem como “sem dados” quando o anúncio não informa.